Yhä useamman suomalaisen mielessä on alkanut hiljalleen heräämään kiinnostus sijoitusmaailmaa kohtaan. Tänä päivänä sijoittamisen merkitys onkin muuttunut paljon ja monet suomalaiset ovat alkaneet esimerkiksi miettimään yhden tai useamman sijoitusasunnon hankkimista.
Sijoitusasuntojen lisäksi monet saavat tuloja esimerkiksi kakkosasunnon tai muun kiinteistön vuokraamisesta. Sijoitusasunnon ja vuokratulojen verotus poikkeaa kuitenkin hieman tavallisten palkkatulojen verotuksesta. Mitä tässä aihepiirissä tulee sitten ottaa huomioon?
Sijoitusasuntojen verotus
Jos olet miettinyt asuntoon sijoittamista, olet varmasti miettinyt myös sitä, millaisia asioita sijoitusasuntojen verotuksessa tulee ottaa huomioon – sekä verojen että verovähennysten osalta. Verohallinnon mukaan asuntosijoittamisesta syntyvät vuokratulot ja muut tuotot sekä eteenpäin myytyjen asuntojen luovutusvoitot lasketaan pääomatuloksi henkilökohtaisessa verotuksessa.
Nyrkkisääntönä voidaan pitää, että pääomatulojen verotus on 30 prosenttia aina 30 000 euroon asti ja tätä suuremmista tuloista maksetaan veroa 34 prosenttia. Sijoitusasunnoista saataviin vuokratuloihin kuuluvat perinteisen vuokran lisäksi myös kaikki muut maksut, joita vuokralainen maksaa, eli esimerkiksi vesimaksusta, internetistä ja autopaikasta saadut tulot lasketaan sijoitusasunnoista saataviin tuloihin.
Entäpä vuokravakuuden verotus?
Aivan kaikkia vuokratuloista saatuja tuottoja ei kuitenkaan lasketa verotuksen piiriin. Yksi hyvä esimerkki näistä on vuokravakuus, joka lasketaan vuokralaisen omaksi rahaksi, eikä sitä näin ollen ilmoiteta saatuna vuokratulona.
Poikkeustapauksessa vuokravakuus voidaan määrittää veronalaiseksi tuloksi, jos vuokravakuus käytetään vuokran maksuun. Jos asunnon vuokraaja päättää pitää vuokravakuuden esimerkiksi sen takia, että vuokralainen on aiheuttanut asunnolle vahinkoa, tätä summaa ei kuitenkaan lasketa mukaan veronalaisiin vuokratuloihin, koska kyseessä on tässä tapauksessa vahingonkorvaus, joka on verovapaata tuloa.
Jos vuokravakuus ei riitä kattamaan vuokralaisen aiheuttamia kuluja asunnossa, kaikki vuokravakuuden ylittävät kulut, jotka asunnon omistaja joutuu tekemään, voidaan puolestaan vähentää verotuksessa.
Muita sijoitusasuntoon liittyviä verovähennyksiä
Jotta voisit sijoitusasunnon omistajana tehdä verovähennyksiä vuokratoiminnastasi täysimääräisesti, sijoitusasunnolla tulee olla tulonhankkimistarkoitus. Tulonhankkimistarkoitus tarkoittaa toisin sanoen sitä, että esimerkiksi perheenjäsenelle vuokratusta asunnosta pelkän vastikkeen hinnalla ei voida vähentää kaikkia kuluja.
Jos vuokra on enemmän kuin se verotusarvo, jonka verottaja on määrittänyt, voidaan verotuksessa vähentää joissakin tapauksissa kaikki vuokratulon hankkimiseen käytetyt kulut. Vähennyskelpoisia kuluja ovat esimerkiksi suurin osa asunnon vuokraamiseen liittyvistä kuluista, oman asunnon ja sijoitusasunnon väliset matkakustannukset sekä sijoituslainan korot. Kulut tulee kuitenkin muistaa vähentää verotuksessa aina sinä samana vuonna kuin ne on maksettu.
Vuosikorjauksen ja perusparannuksen verovähennykset verotuksessa
Myös osa remonttien aiheuttamista kuluista voidaan vähentää verotuksessa. Esimerkiksi vuosikorjauksen kulut voidaan vähentää sinä vuonna, jolloin ne on maksettu. Perusparannukseen liittyvät kulut puolestaan on mahdollista vähentää kymmenen vuoden ajan tasapoistoina. Käytännössä tämä tarkoittaa siis sitä, että perusparannuksen aiheuttamista kuluista voidaan vähentää joka vuosi 10 prosenttia seuraavan 10 vuoden aikana.
Vuosikorjauksella tarkoitetaan tässä tapauksessa sellaista ylläpitävää korjausta, joka ei korota korjattavan asunnon tai kiinteistön arvoa. Tällä kaavalla vuosikorjauksen pariin voidaan laskea esimerkiksi seinien maalaus, keittiön kodinkoneiden (esimerkiksi uunin tai jääkaapin) vaihtaminen sekä asunnon kaluston uusiminen.
Perusparannuksen puolelle taas kallistuvat sellaiset remontit, joihin kuuluvat vaikkapa huoneistotilan tai itse kiinteistön laajentaminen, uudistukset ja muut vastaavat toimet. Kuten on mahdollista jo arvata, perusparannus eroaa vuosikorjauksesta sillä tavalla, että perusparannuksen tarkoituksena on nimenomaan kasvattaa huoneiston tai rakennuksen arvoa.
Aina remontin kaikkia kuluja ei ole mahdollista vähentää verotuksessa. Esimerkiksi, jos sijoitusasunto remontoidaan ennen sen vuokraamista, remontista aiheutuneet kulut eivät ole tässä tapauksessa vähennyskelpoisia, koska ne katsotaan osaksi asunnon kauppahintaa.
Sellaiset kalusteet ja hankinnat, joiden arvo ei ylitä tuhatta euroa – näistä esimerkiksi jääkaappi, uuni tai sohva – voidaan vähentää sijoitusasunnon vuosituotosta kerralla. Tämän lisäksi verotuksessa voidaan vähentää myös kaikki ne hankinnat, joiden taloudellinen käyttöikä on maksimissaan kolme vuotta. Tätä arvokkaammat tai pitkäaikaisemmat hankinnat vähennetään 25 prosentin menojäännöspoistona.
Sijoituslainan korko ja sen vähennykset verotuksessa
Jos lainaa on otettu sijoitusasunnon hankkimista varten, lainan korot on mahdollista vähentää verotuksessa. Kyseessä on tulonhankkimisvelka – tai tässä tapauksessa laina – joka on kohdistettu veronalaisen tulon hankintaa varten.
Näitä korkoja ei kuitenkaan tule merkitä veroilmoituksen vuokratulo-kohtaan, vaan niille on varattu ilmoituksessa täysin omat kohtansa. Tässä tapauksessa Verohallinto vähentää lainan korot vuokratuloista automaattisesti. Samalla kannattaa toki varmistaa, että lainan määrä on oikea, jotta myös vähennykset ovat kohdillaan. Lisäksi on tärkeää varmistaa, että lainan käyttötarkoitus on kirjattu varmasti veroilmoituksessa oikeaan kohtaan, ja varsinkin silloin, jos vanhoja pienempiä lainoja on yhdistelty yhdeksi suuremmaksi lainaksi.
Lisäksi niissä tapauksissa, joissa sijoitusasuntoa varten otettu laina maksetaankin ennenaikaisesti takaisin, mutta sen tilalle haetaan uutta lainaa, myös tästä uudesta lainasta aiheutuvat kulut voidaan vähentää verotuksessa. Tämän ohella myös tulonhankkimisvelasta koituneet korkosuojausmenot ovat verotuksessa vähennyskelpoisia.
Yhtiölainan tuloutus
Kun taloyhtiössä, jossa vuokra-asunto sijaitsee, suoritetaan esimerkiksi erilaisia korjaushankkeita, maksavat kaikki taloyhtiössä sijaitsevat asunto-osakkaat remonttia varten otetusta lainasta eli yhtiölainasta oman osuutensa rahoitusvastikkeina eli pääomavastikkeina. Nämä vastikkeet voidaan puolestaan kirjata taloyhtiön kirjanpitoon joko rahastointina tai tuloutuksena.
Molemmat tavat tuottavat verohyvityksiä asuntosijoittajalle, mutta siinä missä rahastoinnissa lainanlyhennykset vähennetään verotuksessa vasta asunnon myynnin yhteydessä, tuloutuksen tapauksessa lainanlyhennykset on mahdollista vähentää verotuksessa jo samana verovuonna. Tällöin vähennyskelpoisia osia yhtiölainasta ovat niin lainan lyhennysosuus kuin lainasta maksetut korot.
Sijoitusasunnon myyntivoiton verotus
Verohallinnon mukaan oman vakituisen asunnon voi myydä verovapaasti, jos asunnon myyjä on omistanut myytävän asunnon vähintään kahden vuoden ajan ja jos myyjä itse tai joku hänen perheestään on asunut vakituisesti kyseisessä asunnossa myyjän omistusaikana yhtäjaksoisesti vähintään kahden vuoden ajan. Tässä tapauksessa perheeksi mielletään myyjän puoliso ja alaikäiset lapset.
Jos nämä ehdot eivät yhdessä täyty, asunnon myynnistä saatu voitto eli luovutusvoitto tulee verottaa pääomatulona. Jos asunto myydään tappiolla, tappio on mahdollista vähentää ensisijaisesti asunnon saman verovuoden luovutusvoitoista. Kuten aikaisemmin jo mainittiin, luovutusvoitosta tulee maksaa veroa pääomatulojen veroprosentin mukaan eli 30 000 euroon asti 30 prosenttia ja tätä ylittävältä osalta 34 prosenttia.
Asunnon myynnistä voi siis saada joko voittoa tai tehdä tappiota. Lisäksi on hyvä pitää mielessä, että sijoitusasunnon myyntivoittoa ei ole mahdollista jakaa kahdelle eri vuodelle, mikäli asunto on myyty kerralla. Näin ollen asunnon myyntivoitto verotetaan aina pääomatulona sinä samana vuonna, jolloin kaupat on tehty. Tähän ajankohtaan ei erikseen vaikuta se, milloin asunnosta pyydetty kauppahinta on todellisuudessa maksettu.
Puolestaan taas silloin, jos asuntoa ei ole myyty yhdessä kaupassa tai se on peritty kahdessa osassa, myyntivoitto tulee ilmoittaa verotuksessa kahtena eri luovutuksena. Myyntivoitto ilmoitetaan hakemalla ennakkoveroa OmaVerossa tai vastaavasti täyttämällä lomake 9 ja toimittamalla se Verohallintoon. Verohallinto lähettää tämän jälkeen päätöksen ennakkoverosta sekä ohjeet tilinsiirron tekemiseen verojen maksamista varten. Viivästysseuraamuksien välttämiseksi ennakkoveroa tulee hakea viimeistään sen vuoden lopussa, jolloin sijoitusasunto on luovutettu eteenpäin.
Vuokratulojen verotus
Vuokratulot ovat veronalaista tuloa, joten ne on aina ilmoitettava verotuksessa. Vuokratuloista on lisäksi tehtävä ilmoitus Verohallinnolle, vaikka niistä ei olisi jäänyt kulujen kattamisen jälkeen edes veroa maksettavaksi. Koska vuokratulot ovat pääomatuloa, ne verotetaan pääomatuloveroprosentin mukaan. Myös lyhytaikainen vuokraaminen, josta hyvänä esimerkkinä Airbnb, on tavallisen vuokran tapaan verotettavaa tuloa, josta tulee ilmoittaa Verohallinnolle.
Mikä on vuokratuloa?
Vuokratuloksi mielletään kaikki sellainen tulo, jota saat aina kun luovutat jotain omistamaasi tai hallinnoimaasi asuntoa, ajoneuvoa tai muuta esinettä tai asiaa toisen käytettäväksi ja vastaanotat tästä korvauksena rahaa tai muuta rahaan verrattavissa olevaa etuutta.
Tällä kaavalla vuokratuloja on siis mahdollista saada esimerkiksi osakehuoneiston, kiinteistön, viikko-osakkeen, auton, veneen tai asuntovaunun vuokraamisesta. Kuten aikaisemmin jo mainittiin, vuokratuloksi lasketaan myös kaikki ne muut maksut, joita asunnon omistaja saa vuokralaiselta – näitä ovat esimerkiksi vesimaksu ja autopaikan vuokra.
Vuokratuloksi lasketaan myös sellaiset tulot, joita saadaan asunnon alivuokraamisesta. Tällöin alivuokralaisen maksama vuokra on päävuokralaiselle veronalaista pääomatuloa eli asunnon omistaja, joka vuokraa asuntoa päävuokralaiselle, ei ole vastuussa tästä tulosta.
Vuokratulojen maksaminen
Jos vuokrasta saadut tiedot eivät täsmää esitäytettyä veroilmoitusta tai eivät näy siinä ollenkaan, korjaukset on mahdollista tehdä suoraan Verohallinnon OmaVero-palvelussa ilmoitettuun määräpäivään mennessä. Vaihtoehtoisesti vuokratulot on mahdollista ilmoittaa myös paperilomakkeella. Muista valita oikea lomake sen mukaan, vuokraatko osakehuoneistoa, kiinteistöä tai muuta omaisuutta. Tämän lisäksi ennakkoveroa on mahdollista täydentää myös jälkikäteen hakemalla Verohallinnolta lisäennakkoa.
Vuokratuloista saadut kuitit tulee säilyttää, sillä Verohallinto voi joissakin tapauksissa pyytää niitä nähtäväksi. Näitä kuitteja ei kuitenkaan tarvitse liittää itse lomakkeeseen. Lain mukaan kuitit ja muut tositteet vuokratuloista on säilytettävä kuuden vuoden ajan, jonka katsotaan alkaneeksi verovuoden päättymistä seuraavan vuoden alusta alkaen.
Viimeisimmät kommentit